Tilstandsrapport – hvornår skal man have den og hvad indeholder den?

Når man ønsker at sælge sit hus kan man i Danmark vælge at få lavet en tilstandsrapport over boligen, det er ikke lovpligtigt for sælgeren af huset at få lavet en tilstandsrapport, men kommer ofte både køber og sælger til stor gavn senere hen, især hvis der er tale om et hus af ældre dato.

Tilstandsrapporter fortæller ikke alt om et hus, men kan i mange henseender være en god sladrehank for mulige købere, da formålet med en tilstandsrapport er, er informere køberen om husets skavanker og skader. Hvis man som sælger af et hus, en ejerlejlighed, et sommerhus eller en landbrugsejendom uden landbrugspligt vælger at få udarbejdet en tilstandsrapport på sin bolig, skal dette ske gennem en bygningssagkyndig, der kommer ud og gennemgår huset og skriver rapporten fra et skemalagt grundlag forarbejdet og godkendt af Erhvervs- og Byggestyrelsen.

Indholdet i en tilstandsrapport.

Som tidligere nævnt beskæftiger en tilstandsrapport sig om de synlige skader boligen har når rapporten udarbejdes, men den omhandler også mangler af bygningsdele, et eksempel på en manglende bygningsdel kan være at der er bygget en fransk altan, men at der endnu ikke er en fungerende altandør tilknyttet.

Den byggesagkyndige må ikke bore eller slå hul i vægge eller løsne gulvbrædder i boligen, det er derfor udelukkende synlige skader, der rapporteres i tilstandsrapporten. Rapporten omhandler boligens ydre, f.eks. i form af flækkede eller manglende tagsten, revner eller manglende sten i f.eks. murstensfacader samt eventuel råd eller svækkelser i tagets konstruktionsmaterialer.

Ifølge en artikel på www.tilstandsrapport-danmark.dk beskriver tilstandsrapporten også tilstanden af indvendige skader som svær slitage på gulve, deformiteter i synlige bærende bjælker samt lækager i vådrum som badeværelser og bryggers, men beskriver også revner eller buler i tapeter.

Den byggesagkyndige er også pålagt at stille spørgsmål til sælgeren om vvs-installationer i boligen, svarene på disse spørgsmål findes bagerst i tilstandsrapporten, disse spørgsmål findes kun i tilstandsrapporter dateret efter 1. maj 2012, og omhandler f.eks. om gulvvarmen i badeværelset er konsekvent eller har udslag, det kan være om radiatorer i huset har nedsat eller ingen funktion samt om der har været andre problemer i forbindelse med vandtilførslen i vådrum og køkken. Sælger har en pligt over for den byggesagkyndige til at svare ærligt på disse spørgsmål såfremt sælger har en viden om disse forhold.

Karakterskala i en tilstandsrapport.

Når den byggesagkyndige gennemgår boligen findes en særlig karakterskala, han eller hun tildeler de forskellige fejl, mangler og skader. Der er i forbindelse med udformningen af tilstandsrapporter udformet et særligt karaktersystem bestående af 4 karakterer.

• K0 gives ved kosmetiske skader, altså skader som revnet tapet, buler i tapet samt slidtage på gulve og skabe
• K1 er betegnelsen for de mindre alvorlige skader
• K2 virker alarmerende for eventuelle købere, da denne karakter angiver alvorlige skader.
• K3 er karakteren, der gives med kritiske skader, der straks skal bearbejdes og forbedres, helst for indflytning, da disse kan have betydning for levestandarden og sikkerheden for de nye, og nuværende, ejere af boligen

Mange boligkøbere frygter K2 og K3 skader, men set i et omvendt perspektiv kan K1 skader være væsentligt dyrere at udrede end de andre typer af skader, skal der f.eks. males eller om tapetseres i hele boligen kan dette nemt koster 50.000 kr. eller mere, en manglende fugespalte i et vådrum betegnes som en K2’er men kan ordnes med fugemasse for omkring 1000-2000 kr.

Den typiske K3 skade er en eller flere manglende eller ituslåede tagsten, der betegnes som K3’er grundet den mulige vandskade, der kan forekomme, dog kan man hurtigt sætte tagstene på igen for meget få eller ingen penge.